obos-borettslag.png

De 8 største utfordringene i et borettslag

Av Tommy Starmer on 28.06.17 09:29

Det er mange problemstillinger som kan dukke opp i et borettslag eller sameie. Her er de vanligste, hvorfor det er slik, og hva loven sier om dem.

Det er ikke alltid bare bare å bo mange ulike personligheter samlet på et relativt lukket område. Ofte er også styret i borettslaget eller sameiet sammensatt av personer som har begrenset kompetanse både når det gjelder de tekniske utfordringene som kan oppstå ved å drifte et lag eller sameie, og de juridiske utfordringene.

Så hva er de vanligste konfliktene som oppstår i borettslag og sameie, og hvilke bestemmelser er fastsatt i loven? Vi har samlet åtte av de største utfordringene. 

1) Kostnader i forbindelse med vedlikehold

I et borettslag er det mye som skal holdes i orden, og nettopp vedlikehold av bygget og uteområder kan by på utfordringer.

Se for deg at taksteinen må byttes ut. Samtidig skal underlagspappen også skiftes, og kostnadene blir plutselig mye større enn forventet. I borettslag er det vanlig å ta opp lån for å løse slike problemstillinger, men i et sameie er man nødt til å ha pengene på konto – eller kalle dem inn fra beboerne. Dette skaper naturlig nok ofte dårlig stemning.


2) Generalforsamling

Det er styret som skal kalle inn til generalforsamling, eller sameiermøte i sameiet. I forbindelse med dette møtet er det mye å tenke på, og det skaper derfor ofte utfordringer rundt oppfyllelse av lovkrav:

  • Fristen for å sende innkalling til møtet er minst 8 og høyst 20 dager før møtet skal avholdes

Dersom denne fristen ikke overholdes, vil vedtak som bestemmes i møtet juridisk sett være ugyldige dersom sameier eller andelseier tar på seg skylden.

 

  • I saker som krever ⅔ flertall for at vedtaket skal være gyldig, skal hovedinnholdet i forslaget være angitt

Dette betyr at styret skal formulere forslag til vedtak og at forslaget skal følge innkallingen som bilag.

 

  • Alle saker behøver ikke tas opp i generalforsamlingen

De sakene som en andelseier eller sameier har fremmet forslag om at skal tas opp på generalforsamlingen skal tas med i innkallingen – så fremt styret har mottatt forslaget før fristen for fremming av saker i generalforsamlingen har gått ut.

  • Ifølge borettsloven § 7-8 og eierseksjonsloven § 35 skal det ikke fattes vedtak i andre saker enn de som er nevnt i innkallingen

Ofte finnes posten “eventuelt” i møteinnkallingen. Under denne posten kan ikke generalforsamlingen eller sameiermøtet fatte konkrete vedtak, men sakene kan likevel være viktige for styrets videre arbeid. Mange av disse sakene vil også kunne være egnet for vedtak i senere styremøter.

Les også: Kan du som styreleder i borettslag bli holdt økonomisk ansvarlig?

 

3) Feil eller mangler ved fellesarealer og boenheter

Huseiernes advokatkontor påpeker at deres bistand ofte knyttes til feil eller mangler ved fellesarealer og boenheter. Dette kan være spesielt utfordrende med tanke på hvor mye penger som skal legges på utbedring av fellesarealer og boenheter fordi hele borettslaget eller sameiet sjeldent vil være helt enige om hvor mye de er villige til å betale i fellesutgifter.

 
4) Uenigheter om bruk av fellesarealer

Man skulle tro at ordet “fellesareal” betyr at et område er tilgjengelig for bruk av alle som hører til i borettslaget eller sameiet. Slik er det altså ikke alltid. Det er nemlig ikke uvanlig med ordninger i borettslag hvor enkelte andelseiere er gitt eksklusiv bruksrett til deler av fellesarealet, spesielt fellesareal knyttet til boliger i første etasje.

Ifølge hovedregelen har derimot en eier av en borettslagsbolig enerett til boligen sin og en sameierett til fellesarealene. Som utgangspunkt har derfor alle eiere samme rett til å benytte seg av fellesarealene.


5) Tilstrekkelig kunnskap om hva som er styrets ansvar

En stor utfordring i styret kan være at det ikke finnes nok innsikt og kunnskap om alle ansvarsområdene styret faktisk har i borettslaget eller sameiet. Eksempelvis plikter styret å gjennomføre jevnlige brannøvelser og sørge for at teoretiske branninstrukser fungerer i praksis.

Det har også kommet skjerpede krav i brannforskriften om å ha rutiner for evakuering og rutiner som sikrer at de som oppholder seg i bygget har nok informasjon om brannsikker atferd. Dersom styret ikke har full kontroll på slike krav og bestemmelser kan det fort bli misnøye blant beboerne.

Les også: Hvilket ansvar har du som styremedlem i borettslag eller sameie?

6) Fordeling av felleskostnader

Det er mye som kan føre til at sameiere tvister om fordeling av felleskostnader: at eierbrøken er skjevt fordelt etter boligareal; at det foreligger særlige bestemmelser i vedtektene; eller at det er kostnadskrevende tiltak i sameiet som ikke alle drar nytte av.

Det å løse slike problemer krever normalt juridisk innsikt og forståelse som ikke alle sitter på. Det som gjør juridiske og tekniske utfordringer enda mer krevende er at de aller fleste problemstillinger eller uenigheter i borettslag og sameier ikke kan leses direkte ut fra lovteksten, og at det derfor må foretas en egen juridisk vurdering.


I tillegg til eierseksjonsloven og borettslagsloven må det også tas hensyn til følgende lovverk:

  • Sameieloven
  • Avhendigsloven
  • Delingsloven
  • Bustadoppføringsloven
  • Ulovfestede obligasjonsrettslige rettsregler

Det gjelder å holde tunga rett i munnen, med andre ord.


7) Manglende betaling av felleskostnader

Det er styrets oppgave å påse at fellesutgifter betales, selv om mange boligselskaper har forretningsførere som tar seg av denne jobben.

Dersom fellesutgifter ikke blir betalt, kan styret beslutte at prosessen med å kreve boligen tvangssolgt skal settes i gang så snart betalingsmislighold foreligger. Om en eier ligger bak med mer enn tre måneders fellesutgifter, bør styret ta ansvar.

De utestående fellesutgiftene skal være godt innenfor rammen av det beløpet som kan kreves dekket gjennom legalpanten.

Les også: 3 vanlige konflikter i et borettslag - og hvordan du løser dem 

8) Korttidsutleie

Med fremveksten av Airbnb og lignende, har det blitt vanligere med korttidsutleie av eierseksjoner. Dette kan berøre både bomiljøet og på lengre sikt også leiemarkedet.

Huseiernes Landsforbund (HL) uttrykker at det er nødvendig å finne en rimelig måte å beskytte bomiljøet og eierseksjonsameiene mot den belastningen stadig inn- og utflytting av feriegjester kan føre med seg. Samtidig legger HL også vekt på at den enkelte seksjonseier i stor grad skal ha frihet til å råde over sin egen eiendom.

Gratis sjekkliste:
Tommy Starmer

Del dine meninger om bloggartikkelen